以股權轉讓方式受讓在建工程后的稅務籌劃
發布時間：2021-04-12 08:11:47 點擊：
作者：admin
近幾年房地產市場如火如荼，收到大眾的熱衷，面臨這種大好時機房地產公司使出渾身解數抓住各種機會，下面就在建工程的稅務籌劃和山東博財代理記賬有限公司和大家探討一下。
假設某房企A集團以10個億的股權轉讓對價，從B公司那里受讓了一塊土地，準備開發建設成商品房對外銷售。B公司已經做完了一級土地平整，屬于凈地。B公司的老板很精明，找了一個稅務顧問給他們出謀劃策。顧問聽完B公司老板的介紹后，當即出了個方案：老板，你將B公司股權轉讓給買家吧，這樣你增值稅、土增稅、企業所得稅一個不用交，舒坦！最后，AB公司的老板在一起談判，最終股權轉讓價格定在了10個億，買賣成了！
等到A集團緩過神來，大勢已去啦。怎么辦呢？找顧問吧。于是，A公司老板就找到了智慧源，向我們尋求解救之法。
這個事兒挺慘！為什么說慘呢？其一，因為都已經是凈地了，所以拆遷成本你A集團是別打主意了，跟你沒關系；其二，別以為B公司優惠了2個億給你，你就以為占了大便宜（A集團如果直接購買這塊土地，需要向B公司支付12個億），事實上，大額股權溢價無法作為成本進入稅前扣除，“晚景凄涼”啊，兄弟；最后，B公司的這個鍋甩得那是非常干凈，原本應該歸它繳納的增值稅、土增稅、企業所得稅，這全都轉嫁給了A集團！哎，看到這里，我都忍不住想問一句：A集團，你這是究竟有多“善良”才可以這樣？
感嘆之余，本著“懸壺濟世、悲天憫人”的立場，我們決定：既然人家都找上門了，咱們該拉還是要拉一把的。但是，這的確是一件頗為棘手的事情，能想的招也極為有限。我們結合A集團的具體情況，再翻閱了當地稅局網站的實時有效稅收政策，最終呢，給到他一個相對比較靠譜的方案。特此分享出來，供大家一道參考學習。
假設項目總可售建筑面積為20萬平，每平米售價為10萬元，原始地價6億元（有票部分），開發成本為40億元（假設均取得9%進項稅票），此處為便于計算演示，暫不考慮契稅、印花稅，那么未來B公司在開發完成后對外銷 售時應繳稅負如下：
增值稅
銷項稅額：（20*10-6）/（1+9%）*9%=16.02億元
進項稅額：40/（1+9%）*9%=3.30億元
應繳增值稅：銷項稅額-進項稅額=12.72億元
附加稅：12.72億*12%=1.53億元
兩項合計：14.25億元
土地增值稅：[200/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-（(40/(1+9%)+6)*1.3+1.53）*60%-（(40/(1+9%)+6)*1.3+1.53）*35%=56.20（億元）
企業所得稅：（200/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-(40/(1+9%）+6+1.53+56.20）)*25%=20.89（億元）
三項稅負總計：14.25+56.20+20.89=91.34（億元）
現在，咱們轉變一下思路，看看最終綜合稅負會發生什么變化：
A集團先安排讓B公司將投資強度完成到25%以上（滿足在建工程轉讓的基本要求），而后B公司再將該在建工程以30億元的總價格打包出售給A集團名下的另一控股子公司C，由C公司負責開發建設并最終對外銷售，最終的銷售價格依然定在10萬元/平米。這樣左右手倒騰一下的好處在哪呢，不用著急，我們接著往下看——
Step1：
B公司將在建工程轉讓給C公司時，應繳各項稅費如下：
B公司
增值稅
銷項稅額：（30-6）/（1+9%）*9%=1.98億元
進項稅額：(40*25%]/（1+9%）*9%=0.83億元
應繳增值稅：銷項稅額-進項稅額=1.15億元
附加稅：1.15*12%=0.138（億元）
兩項合計：1.288億元
土地增值稅：[30/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-（40*25%/(1+9%)+6)*1.3+0.138]*30%=2.45（億元）
企業所得稅：（30/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-40*25%/(1+9%)-6-0.138-2.45）*25%=2.56（億元）
三項稅負小計：1.288+2.45+2.56=6.30（億元）
Step2:
C公司將產品開發完成并對外進行銷售時，應繳各項稅費如下：
增值稅
銷項稅額：200÷（1+9%）*9%=16.51億元
進項稅額：30/（1+9%）*9%+40*（1-25%）/（1+9%）*9%=4.95億元
應繳增值稅：銷項稅額-進項稅額=11.56億元
附加稅：11.56*12%=1.39（億元）
兩項合計：12.95（億元）
土地增值稅：（200/（1+9%）-（30/（1+9%）+40*（1-25%）/（1+9%）*1.3+1.39）*50%-（30/（1+9%）+40*（1-25%）/（1+9%）*1.3+1.39）*15%=49.69（億元）
(注：假設購買在建工程再開發轉讓，在建工程購買成本不得作為開發費用計算扣除基數，不得加計20%扣除，具體執行需參照當地稅局執行口徑。)
企業所得稅：（200/（1+9%）-30/（1+9%）-40*75%/（1+9%）-1.39-49.69）*25%=19.34（億元）
各項稅負小計：12.95+49.69+19.34=81.98（億元）
將前后兩個階段的各方綜合稅負合計，最終數據是：6.30+81.98=88.28（億元）。
相比最原始狀態，應用此種籌劃方式之后，綜合稅負下降了3.06億元（91.34-88.28）?。?！
此種方法能夠起到一定節稅效果，而且效果還不錯。唯一的缺點在于操作手續較為繁瑣（四證需重新辦理），且在某些城市即便投資強度達到了25%以上，當地政府也不一定給予辦理在建工程更名。因此，該方案是否可行，還需要各位朋友結合當地稅局的政策口徑來具體分析和判斷。個中得失，自行品味。
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